Tam Mükellef Gerçek Kişilerin Taşinmaz Kira Gelirlerin Beyanı

Mart ayı Türkiye’de yaşayan tam mükellef gerçek kişiler için vergisel açıdan kritik bir ay. Bunun sebebi de elde edilen ticari, zirai, serbest meslek kazançları, ücretler, gayrimenkul ve menkul sermaye iratları ile diğer kazanç ve iratlarından beyanı gerekenlerin yıllık gelir vergisi beyannamesinde toplanarak beyan edilmesi gerekiyor.

Gelir vergisi beyannamesi düzenlenirken dikkat edilmesi gereken çok husus var hiç kuşkusuz.

TCMB cari denge verileri yurtdışındaki gayrimenkul edinimlerinde birikimli olarak yeni rekor seviyeye işaret ediyor. Türkiye’de yerleşiklerin gerek Türkiye’de gerek yurtdışında gayrimenkullere olan ilgisini dikkate alarak bu yazımda taşınmazlardan elde edilen kira gelirlerinin vergilemesinden kısaca bahsetmek istiyorum.

1. Taşınmazlardan elde edilen kira gelirleri, vergisel açıdan “gayrimenkul sermaye iradı” olarak sınıflandırılır.

2. Gayrisafi hasılat, gayrimenkulün kiraya verilmesinden ayın ya da nakit olarak tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Gelirin elde edilmesinde tahsilat esası geçerlidir. Geçmiş yıllara ait kira tutarlarını 2024 yılında tahsil ettiyseniz, 2024 yılı kazancı olarak dikkate almanız gerekir. Diğer taraftan, 2024 yılında 2025 yılı kira tutarlarını da tahsil ettiyseniz sadece 2024 takvim yılına ilişkin olan tutarı 2024 yılı kazancı olarak dikkate alırsınız. (Ölüm veya memleketi ters halleri dışında)

3. Ayın olarak tahsil edilen tutarların emsal bedeline göre tespit edilerek gayrisafi hasılata dahil edilmesi gerekir.

4. Kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT GM tarafından düzenlenen belgelerle tevsiki zorunludur. Aksi durumda özel usulsüzlük cezası söz konusu olur.

5. Kira bedellerinin döviz cinsinden tahsili durumunda tahsil edildiği tarihte geçerli olan TCMB döviz alış kuru dikkate alınır. Bu noktada, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak kira sözleşmesi yapamayacağını da hatırlatmakta fayda var. Uygulamaya aykırı hareket eden kişi idari para cezası ile cezalandırılır.

6. Gayrimenkul sermaye iradı hesabında, taraflarca kararlaştırılan kira bedellerinin dikkate alınması esas olup, emsal kira bedeli karşılaştırmasının da yapılabileceğini belirteyim. (Örneğin yıllık kira bedelinin gayrimenkulün emlak vergisi değerinin %5’inden daha düşük olamayacağı.)

7. Sahip oldukları gayrimenkulü konut (mesken) olarak kiraya verenler için istisna uygulamasından faydalanmak mümkündür. Ancak, ticari, zirai ya da serbest meslek kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile istisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 870.000 TL’yi aşanlar bu istisnadan faydalanamayacaktır.

8. 2024 yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna tutarı 33.000 TL olup, tüm konut kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Gayrimenkule birden fazla kişinin ortak olması durumunda, her bir ortak istisnadan ayrı ayrı faydalanabilir. Konutun kiraya verilme tarihinden bağımsız olarak istisna tutarı düşülecektir. Konut kira geliri 2024 yılında 33.000 TL altında olanlar bu kazançlarını beyan etmeyecek, üzerinde olanlar ise kazançlarını yıllık beyanname ile beyan edecek ve istisna tutarını düşecektir.

9. Kira safi tutarı tespitinde, giderlerin indirimi 2 yönteme göre belirlenebilir; i)Gerçek gider yöntemi ve ii) Götürü gider yöntemi. Yöntem seçimi tüm gayrimenkuller için yapılır ve aynı olarak uygulanır. Götürü gider yöntemini seçenler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler. Götürü gider oranı %15 olarak uygulanır. Gerçek gider yönteminde ise indirimi kabul edilen giderler GVK. 74. Maddesinde düzenlenmiştir. Kısaca, kiraya veren tarafından karşılanan ve söz konusu gayrimenkulle ilişkili olan giderlerin indirimi mümkün olup, belgelerin 5 yıl boyunca saklanması gerekmektedir. Gerçek gider yöntemi seçilmesi ve yukarıda yer verilen istisnadan faydalanılması durumunda, istisna tutara isabet eden giderlerin indirimi mümkün olmayacaktır.

10. Gerçek giderlerin fazlalığı dolayısıyla gayrimenkul sermaye iradının safi tutarında zarar söz konusu olursa, 5 yılı geçmemek üzere, gelecek yıllarda elde edilecek kira gelirlerinden gider olarak düşülebilecektir (istisnalar hariç.)

11. Gayrimenkulün işyeri olarak kiraya verilmesi durumunda, yukarıda yer verilen istisna uygulamasından faydalanılmayacaktır. Gayrimenkulün, GVK. 94. Maddesi kapsamındaki kişi, kurum ve kuruluşlara kiralanması durumunda, kaynakta %20 vergi kesintisi (tevkifat) yapılacaktır. Kiraya veren gerçek kişinin söz konusu gelirler ile ilgili gelir vergisi beyannamesi vermesi durumunda, ödenecek gelir vergisinden söz konusu tevkifat tutarları mahsup edilecektir. Belirtmek gerekir ki vergiye tabi gelir toplamının (gerçek usulde vergilendirilmeyen zirai kazançlar; emekli/yardım sandıkları ile sigorta ve emeklilik şirketleri ile bireysel emeklilik sisteminden ödenen bazı irat tutarları; kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan tutarları; belirlenen tutarları aşmayan ve tevkifat ile vergilendirilmiş ücretler bu toplamda dikkate alınmaz) 230.000 TL’yi aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan kira gelirleri için beyanname verilmeyecektir. Dolayısıyla, vergiye tabi geliri sadece tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira gelirinden oluşan bir kişi, söz konusu gelirin beyanname verme sınırı olan 230.000 TL’yi aşmaması durumunda beyanname vermeyecektir. Aşması halinde ise, gelirin tümünü beyan edecektir.

12. Kira gelirlerinin, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerektiği durumda, matrahın tespitinde GVK ve diğer kanunlarda belirtilen ve ilgili şartları taşıyan indirimler de yapılabilir. Örneğin; hayat/şahıs sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, bağış ve yardımlar, sponsorluk harcamaları gibi. Tespit edilen matrah %15-%40 arasında artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecektir. Ayrıca belirtelim ki, beyan edilen kazançlar üzerinden GVK’na göre kaynakta kesilmiş olan vergiler, hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir, mahsup edilemeyen kısım ise vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine red ve iade edilir. Tutarın nakden ya da mahsuben iadesi mümkündür.

13. Yurtdışındaki gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerine gelince, bu tutarlar GVK kapsamında tevkifat ve istisna uygulamasına tabi değildir. Tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarına ilişkin beyanname verme sınırı 13.000 TL dir. Bir başka deyişle, söz konusu kira gelirlerinin tutarı (benzer kazançlar toplamı) 13.000 TL’yi aşması durumunda tutarın tamamı beyan edilecektir. Diğer bir önemli konu ise, söz konusu gayrimenkulün yer aldığı ülkenin kira gelirlerini vergileme hakkıdır. Uluslararası vergileme prensibine göre gayrimenkulün yer aldığı ülkenin kiralamadan kaynaklanan geliri vergileme hakkı vardır. Söz konusu vergileme hakkı, kaynakta vergileme (tevkifat) yoluyla ve/veya kiralama gelirini elde eden gerçek kişinin bu ülkede dar mükellef olarak beyanname vermesi yoluyla vergilenebilecektir. (Uygulama ülkeden ülkeye farklılık gösterebilir) Bu kazançların Türkiye’de beyannameye dahil edilerek beyan edilmesi durumunda, söz konusu kazançlar üzerinden yurtdışında ödenen vergiler, GVK 123. Maddesinde belirtilen şartlara uygun olarak Türkiye’de bu kazançlar üzerinden hesaplanan vergiden mahsup edilebilecektir. Genel prensip bu şekilde özetlenebilir ancak ilgili ülke ile Türkiye arasında imzalanmış çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması (ÇVÖA) var ise, vergi anlaşması hükümleri öncelikli olarak dikkate alınmalıdır. Halihazırda yürürlükte olan ÇVÖA sayısı 93’tür.

14. Son olarak, özellikle yurtdışında gayrimenkulü olan Türkiye’de yerleşik gerçek kişileri ilgilendirebilecek bir konuya da değineyim; Türkiye’nin de içinde olduğu halihazırda 125 ülke tarafından imzalanmış ve uygulanmakta olan Mali İdareler arasında Finansal Hesap Bilgilerinin Otomatik Değişimi kapsamında yurtdışındaki banka ya da finansal kurumlarda kapsama giren finansal hesaplarınız varsa, bu hesaplardaki yılsonu bakiyeniz otomatik bildirime tabi olacaktır. Ancak, hesap bakiyelerinin kaynağına ilişkin, örneğin taşınmaz kira gelirleri gibi, bilgiler otomatik bilgi değişimi kapsamında değildir.